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来源：财经韬略（ID：tttmoney8）；作者：韬略哥 7月14日上午，财政部公布了上半年财政收支情况；大前天，央行公布了截至6月末的金融数据。 细心研究这些数据，你就会发现一个主流舆论不愿意承认的事实：楼市仍然非常火，无论是地方政府还是银行，都赚得盆满钵满、吃得满嘴流油。他们正一边剔着牙，一边一脸讽刺地看着我们。 先看央行的数据 央行很好玩，每到季度末、半年末、年末的时候，就扔出一个总数据，不给“最后一个月”的具体数据。这时候，你就要按着计算器算一通。下面表格里包括最近9个月的“新增人民币贷款”、“新增住户贷款”和“住户贷款占新增贷款的比例”。 住户贷款就是居民家庭的贷款。如果你生活在中国就会明白，“住户贷款”基本上约等于房贷。因为那些以装修、买车、买家电名义贷出来的钱，90%最终都成为了房贷，而且大多是首付贷。 好了，上数据： 时间 新增人民币贷款（万亿元） 新增住户贷款（亿元） 住户贷款占比 2016年10月 0.651 4331 66% 2016年11月 0.795 6796 86% 2016年12月 1.04 4973 47% 2017年1月 2.03 7521 37% 2017年2月 1.17 3002 26% 2017年3月 1.02 7997 78% 2017年4月 1.10 5710 52% 2017年5月 1.11 6106 55% 2017年6月 1.54 7364 48% 2017上半年 7.97 37700 47% 我们可以看出，过去几个月全国银行贷款中，个人房贷的占比大趋势是下降的。去年11月达到了疯狂的86%，然后就无法维持了。12月、1月和3月，数据不断下降。 但遗憾的是，到了2017年3月，装B的事情无法继续了，因为央行季度末考核比较严格。所以1月和2月被报表隐藏的房贷，到了3月有一个大爆发或者大曝光。 然后的4月和5月，个人房贷占比（这还没有包括开发商的贷款）仍然达到了52%和55%，相当惊人。当时有人说，这是因为第二轮调控是春节后开始的，而贷款至少有1个月的滞后。 现在，6月份的数据出来了，住户贷款占比仍然高达48%！至于上半年累计，住户贷款也达到了47%！
再看财政部的数据 上半年，中央政府和地方政府的“一般公共预算收入”和“政府性基金预算收入”共计11.73万亿，那么来自房地产的收入占了多少呢？ 项目 上半年收入（亿元） 同比增幅 土地出让收入 18836 34% 契税 2564 18.5% 土地增值税 2920 23.9% 房产税 1389 18.8% 耕地占用税 1173 8% 城镇土地使用税 1312 14.2% 开发商增值税 未公布 -- 开发商所得税 未公布 -- 个人卖房所得税 未公布 -- 总计 28194 -- 上面就是来自房地产方面的收入，其中最大的一笔是土地出让收入，达到了18836万亿，同比大增了34%。按照这个增幅，今年全年土地出让金收入可能达到4.8万亿（下半年占大头），创下有史以来的最高纪录。 财政部没有公布开发商上半年交纳的增值税、所得税，以及个人所得税中卖房因素的占比。即便如此，来自房地产的收入仍然达到了28194亿元，占政府全部收入的24%。 去年财政部曾公布过房地产行业全年所得税情况，大概占全部所得税的八分之一，按照这个比例推算开发商2017年上半年缴纳的增值税和所得税，大概是6200亿元（不含建筑企业）。 目前个人收入所得税的接近一半，跟房地产交易有关，上半年大概3000亿元。这三项累计，大概是9000亿。 这样，今年上半年11.73万亿的政府总收入里，跟房地产有关的收入大约是3.72万亿，占全部政府总收入的31.7%。 所以，虽然主流媒体都在嚷嚷“楼市入冬”，但至少到目前仍然没有入冬。 一二线成交量下降，有入冬的势头 我之前在专栏里讲过，一线和二线城市，的确成交量在下降，有入冬的势头。但由于众多的三四五线城市，官方仍然鼓励去库存，鼓励买房子，所以成交热络。 而开发商则普遍预期：这轮楼市调控很难持续超过3年，所以他们在拼命拿地。 于是，就构成了舆论和市场的背离。 下面再给大家看一个表格，看完你就明白为什么国家在2015年底，决定发动一轮房地产的牛市： 年份 卖地收入（亿元） 同比涨跌幅 占政府收入比例 2012年 28517 -14% 18% 2013年 41250 +44.6% 22.6% 2014年 42606 +3.2% 22% 2015年 32547 -21.4% 16.8% 2016年 37457 +15.1% 18% 2017上半年 18836 +34% 16% 可以看出，2012年卖地收入出现了大幅减少。那时候，经济下行压力加大。于是央行从2012年启动了降息周期，当年降息两次；随后，在2014年再次降息一次。三次降息，刺激了开发商拿地。于是2013年和2014年连续两年卖地收入超过4万亿。 但楼市并未能启动，“散户”仍然不买房子。当时市场资金仍然紧张，利率比较高，余额宝的收益率甚至飙升到了6.7%以上。所以，2015年卖地收入大减，比2014年少了1万亿！ 1万亿的政府收入缺口，这拿什么来补？如果以后年年都出现1万亿缺口，这可怎么办？于是，在2015年底中央经济工作会议提出了“去库存”，一轮房地产牛市由此开启。 所以，财政减收和经济增长放缓的双重压力，是政府不得已启动房地产牛市的根本原因。另外，从最近几年土地转让收入占“政府总收入”的比重看，在2013年达到顶点之后，开始逐步回落 回落的重要原因，是房地产出现了重大转折 中国总体上房子够住了，只是结构性的矛盾仍然存在，人口持续流入的中心城市还存在短缺的现象。所以，开发商拿地不再是“天女散花”，很多三四五线城市的土地没有人要了。 土地收入占比的减少，是不可逆转的趋势（但今年全年将反弹）。这给政府带来很大的压力，倒逼他们必须做一下几项改革：1、精兵简政；2、让房地产税尽快出台；3、改变经济增长方式。 当房地产冬天降临之后，地方债的规模将越来越大，而且将成为中国新的发钞方式：地方政府加量发行各种地方债——银行为主接盘——银行拿着地方债到央行抵押——MLF和PSL等余额不断增加——基础货币增加。 |
